Sebelum memutuskan membeli properti, memahami perbedaan antara Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB) merupakan langkah penting. Kedua jenis sertifikat ini tidak hanya memengaruhi status kepemilikan tetapi juga memengaruhi potensi nilai investasi properti tersebut di masa depan. Berikut adalah penjelasan mendalam mengenai perbedaannya:
1. Definisinya Apa?
HGB (Hak Guna Bangunan): Anda hanya diberikan hak untuk mendirikan dan menggunakan bangunan di atas tanah yang bukan milik Anda. Tanah tersebut bisa jadi milik negara, milik pengelolaan tertentu, atau milik perorangan/pihak lain.
SHM (Sertifikat Hak Milik): Merupakan jenis sertifikat dengan kasta atau tingkatan tertinggi. Ketika Anda memegang SHM, Anda memiliki hak penuh dan mutlak atas tanah beserta bangunan di atasnya secara turun-temurun.
2.Tabel Perbedaan Utama: SHM vs HGB
| Aspek Pembeda | SHM (Sertifikat Hak Milik) | HGB (Hak Guna Bangunan) |
| Masa Berlaku | Seumur hidup dan tidak ada batas waktu. | Terbatas. Biasanya maksimal 30 tahun, dan bisa diperpanjang paling lama 20 tahun. |
| Kepemilikan Tanah | Anda memiliki tanah dan bangunannya secara utuh. | Anda hanya memiliki bangunannya, sedangkan tanahnya milik pihak lain/negara. |
| Bisa Diwariskan? | Bisa. Otomatis bisa diwariskan ke anak-cucu tanpa batas waktu. | Bisa, namun hanya selama sisa masa berlaku HGB tersebut belum habis. |
| Subjek Pemilik | Hanya boleh dimiliki oleh Warga Negara Indonesia (WNI) dan badan hukum tertentu yang ditunjuk pemerintah. | Boleh dimiliki oleh WNI, Badan Hukum Indonesia (PT), bahkan Warga Negara Asing (WNA) dalam kondisi tertentu. |
| Nilai Agunan (Jaminan Bank) | Sangat disukai bank. Nilai taksiran pinjaman (appraisal) jauh lebih tinggi. | Bisa dijadikan jaminan KPR/Kredit, namun nilainya akan menyusut jika masa berlaku HGB sudah mepet (tinggal sedikit). |
| Nilai Jual Kembali | Selalu naik setiap tahun dan memiliki nilai jual yang sangat tinggi. | Cenderung lebih murah saat dibeli, dan harga jual kembalinya bisa turun jika masa berlakunya hampir habis. |
**Masa Berlaku** | Seumur hidup tanpa batas waktu. | Terbatas, biasanya 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun tambahan. | | **Kepemilikan Tanah** | Memiliki tanah dan bangunan secara utuh. | Hanya memiliki bangunan, tanahnya dimiliki pihak lain/negara. | | **Bisa Diwariskan?** | Bisa, tanpa batas waktu. | Bisa, tergantung sisa masa berlaku HGB. | | **Subjek Pemilik** | Hanya WNI atau badan hukum yang ditunjuk pemerintah. | Dapat dimiliki oleh WNI, Badan Hukum Indonesia (PT), atau WNA dalam kondisi tertentu. | | **Nilai Agunan** | Disukai bank, memiliki nilai appraisal yang tinggi. | Bisa dijadikan jaminan, tetapi nilainya menurun jika masa berlaku hampir habis. | | **Nilai Jual Kembali** | Naik setiap tahun dengan nilai jual tinggi. | Cenderung lebih murah saat dibeli, nilainya menurun jika masa berlaku mendekati akhir. |
**3. Kapan Anda Akan Menemui HGB?**
– **Apartemen/Kondominium:** Unit-unit apartemen biasanya berstatus HGB karena bangunan berdiri di atas tanah bersama (umumnya berupa HGB di atas Hak Pengelolaan atau Hak Milik).
– **Perumahan Baru dari Developer:** Mayoritas rumah dalam kompleks perumahan baru awalnya memiliki status HGB, terutama karena aturan yang melarang badan hukum memegang SHM untuk unit properti yang mereka kembangkan.
**4. Bisakah HGB Diubah Menjadi SHM?**
Ya, tentu bisa. Misalnya, jika Anda membeli rumah tapak dari seorang pengembang dengan status HGB, status itu dapat ditingkatkan menjadi SHM setelah pembelian selesai dan pembangunan rumah rampung. Proses ini dilaksanakan melalui kantor Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat dengan membayar PNBP (Penerimaan Negara Bukan Pajak).
Biaya ini terjangkau jika luas tanah tidak melebihi 600 meter persegi dan digunakan sebagai tempat tinggal.
**Kesimpulan**
Jika Anda mencari properti untuk tempat tinggal atau investasi jangka panjang yang dapat diwariskan oleh keluarga Anda, maka SHM adalah pilihan terbaik karena menawarkan jaminan hukum yang paling kuat. Namun, apabila tujuan Anda adalah membeli properti (misalnya apartemen) untuk jangka menengah, katakanlah 5–10 tahun sebelum kembali dijual, HGB sudah mencukupi selama Anda teliti memantau masa berlaku sertifikat tersebut.
Tinggalkan Balasan